华研中商研究院  

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第1章：中国物业管理行业发展综述 13
1.1 物业管理行业的定义 13
1.1.1 物业管理的起源 13
1.1.2 物业管理的定义 13
1.1.3 物业管理在国民经济中的作用 14
1.2 物业管理行业的发展环境 14
1.2.1 法律、政策环境分析 14
1.2.2 物业管理具体政策解读 16
（1）《物业管理条例》解读 16
（2）《物业服务收费管理办法》解读 17
（3）《物权法》解读 18
（4）“物业税”解读 19
1.2.3 物业管理经济环境 20
1.2.4 物业管理需求环境 21
第2章：国际物业管理行业发展经验借鉴 24
2.1 美国物业管理行业分析 24
2.1.1 美国物业管理机构 24
2.1.2 美国物业管理服务特点 24
2.1.3 美国物业管理服务模式 25
2.1.4 美国物业管理人才激励 26
2.2 新加坡物业管理行业分析 28
2.2.1 新加坡物业管理机构 28
2.2.2 新加坡物业管理范围 29
2.2.3 新加坡物业管理资金来源 29
2.2.4 新加坡物业管理基本内容 29
2.3 香港物业管理行业分析 31
2.3.1 香港物业管理法规 31
2.3.2 香港物业管理运作理念 32
2.3.3 香港物业管理运作特点 32
2.4 国际物业管理行业发展经验借鉴 33
2.4.1 国际物业管理特征 33
2.4.2 国际物业管理经验借鉴 34
（1）完善配套法规体系 34
（2）推进物业管理专业化 35
（3）推行多样化物业服务模式 35
（4）改革物业管理收费体制 36
（5）培养专业化管理人才 36
（6）加快引入物业保险 36
第3章：中国物业管理行业发展分析 38
3.1 物业管理行业发展分析 38
3.1.1 房地产发展分析 38
（1）房地产开发景气度指数 38
（2）房地产投资规模分析 38
（3）房地产新开工面积 41
（4）房地产竣工面积 42
3.1.2 物业管理发展分析 43
（1）物业管理发展规模 43
（2）物业管理服务规模 44
（3）物业管理经营绩效 46
（4）物业管理成长潜力 48
（5）物业管理服务质量 50
3.2 物业管理行业服务分析 52
3.2.1 物业管理公共服务分析 52
3.2.2 物业管理专项服务分析 54
3.2.3 物业管理特约服务分析 54
3.3 物业管理行业收费分析 55
3.3.1 物业管理费的综述 55
（1）物业管理费的构成 55
（2）物业管理费的收费标准 56
（3）物业管理费的核算方法 56
（4）物业管理费的主要用途 57
3.3.2 物业管理两种收费方式的比较 58
（1）物业管理两种收费方式 58
（2）物业管理两种收费方式的优缺点 59
（3）物业管理两种收费方式的比较分析 60
3.3.3 物业管理费收取存在的问题及对策 61
（1）物业服务收费矛盾纠纷的原因 61
（2）物业服务收费矛盾解决的基本思路 62
（3）解决物管费困局的新思考 63
第4章：中国物业管理行业招投标分析 65
4.1 物业管理招投标综述 65
4.1.1 物业管理招投标的性质 65
4.1.2 物业管理招投标的意义 65
4.1.3 物业管理招投标的原则 66
4.1.4 物业管理招投标存在问题及原因 68
4.2 物业管理招标分析 70
4.2.1 物业管理招标组织机构 70
4.2.2 物业管理招标类型 72
4.2.3 物业管理招标程序 73
4.2.4 物业管理招标文件 76
4.2.5 物业管理招标方法 77
（1）物业管理服务策划方案招标法 77
（2）物业管理服务报价方案招标法 77
（3）物业管理无标底两步法招标法 78
4.3 物业管理投标分析 79
4.3.1 物业管理投标组织机构 79
4.3.2 物业管理投标程序 79
4.3.3 物业管理投标文件 81
第5章：中国物业管理行业细分市场分析 83
5.1 住宅物业管理细分市场分析 83
5.1.1 住宅地产发展分析 83
（1）住宅地产供应情况 83
（2）商品住宅成交情况 83
（3）全国人均住宅面积 84
5.1.2 住宅物业管理模式分析 84
5.1.3 住宅物业管理集中度分析 85
5.1.4 住宅物业管理经营效益分析 85
5.1.5 住宅物业服务满意度测评 86
5.1.6 住宅物业管理发展前景 88
5.2 商业物业管理细分市场分析 88
5.2.1 商业地产发展分析 88
（1）商业地产供应情况 88
（2）商业地产成交情况 89
5.2.2 商业物业管理的特点 90
5.2.3 商业物业管理细分市场 92
（1）写字楼物业管理分析 93
（2）零售物业管理分析 93
（3）酒店物业管理分析 94
（4）会展物业管理分析 95
（5）会所物业管理分析 99
5.2.4 商业物业管理发展前景 99
5.3 工业物业管理细分市场分析 100
5.3.1 工业地产发展分析 100
（1）工业地产供应情况 100
（2）工业地产成交情况 101
5.3.2 工业物业管理的内容 102
5.3.3 工业物业管理的特点 103
5.3.4 工业物业管理经营策略 103
5.3.5 工业物业管理发展前景 106
5.4 机构物业管理细分市场分析 107
5.4.1 政府机构物业管理分析 107
5.4.2 金融机构物业管理分析 109
5.4.3 学校机构物业管理分析 110
5.4.4 医院机构物业管理分析 113
5.4.5 公共物业管理市场分析 115
（1）高速公路物业管理分析 115
（2）车站物业管理分析 115
（3）机场物业管理分析 116
（4）地铁物业管理分析 118
（5）公园物业管理分析 118
5.4.6 机构物业管理发展前景 119
第6章：中国重点城市物业管理行业发展分析 120
6.1 深圳物业管理行业发展分析 120
6.1.1 深圳物业管理发展现状 120
（1）深圳物业管理发展规模 120
（2）深圳物业管理服务与收费情况 120
（3）深圳物业管理经营收入分析 120
（4）深圳物业管理在全国的地位 121
（5）深圳物业管理法制建设 121
（6）深圳物业管理行政监管工作 121
6.1.2 深圳物业管理业主满意度分析 121
6.1.3 深圳物业管理竞争情况分析 124
6.1.4 深圳物业管理的经验借鉴 124
6.1.5 深圳物业管理的发展前景 124
6.2 上海物业管理行业发展分析 126
6.2.1 上海物业管理发展现状 126
（1）上海物业管理发展规模 126
（2）上海物业管理服务与收费情况 126
（3）上海物业管理经营收入分析 126
（4）上海物业管理经营效益分析 126
（5）上海物业管理在全国的地位 127
6.2.2 上海物业管理业主满意度分析 127
6.2.3 上海物业管理竞争情况分析 128
6.2.4 上海物业管理的发展前景 128
6.3 北京物业管理行业发展分析 129
6.3.1 北京物业管理发展现状 129
（1）北京物业管理发展规模 129
（2）北京物业管理服务与收费情况 129
（3）北京物业管理经营收入分析 129
（4）北京物业管理经营效益分析 130
（5）北京物业管理在全国的地位 130
6.3.2 北京物业管理业主满意度分析 130
6.3.3 北京物业管理竞争情况分析 131
6.3.4 北京物业管理的发展前景 131
6.4 沈阳物业管理行业发展分析 132
6.4.1 沈阳物业管理发展现状 132
（1）沈阳物业管理发展规模 132
（2）沈阳物业管理服务与收费情况 132
（3）沈阳物业管理经营收入分析 132
（4）沈阳物业管理经营效益分析 132
（5）沈阳物业管理在全国的地位 133
6.4.2 沈阳物业管理业主满意度分析 133
6.4.3 沈阳物业管理竞争情况分析 133
6.4.4 沈阳物业管理的发展前景 133
第7章：中国物业管理行业竞争分析 134
7.1 物业管理行业竞争分析 134
7.1.1 物业管理服务规模竞争排名 134
7.1.2 物业管理服务质量竞争排名 135
7.1.3 物业管理服务满意度排名 136
7.2 物业管理企业竞争对手分析 137
7.2.1 中航物业管理有限公司经营情况分析 137
（1）企业发展简况分析 137
（2）企业主业及物业项目类型 139
（3）企业物业经营规模分析 140
（4）企业物业合作伙伴分析 141
（5）企业物业区域分布情况 141
（6）企业经营优劣势分析 142
（7）企业最新发展动向 142
7.2.2 北京首都开发控股（集团）有限公司经营情况分析 143
（1）企业发展简况分析 143
（2）企业主业及物业项目类型 144
（3）企业物业经营规模分析 144
（4）企业物业区域分布情况 145
（5）企业经营优劣势分析 145
（6）企业最新发展动向 146
7.2.3 广东省华侨物业发展有限公司经营情况分析 146
（1）企业发展简况分析 146
（2）企业主业及物业项目类型 147
（3）企业物业经营规模分析 148
（4）企业物业区域分布情况 148
（5）企业经营优劣势分析 148
（6）企业最新发展动向 148
7.2.4 上海同涞物业管理有限公司经营情况分析 148
（1）企业发展简况分析 148
（2）企业主业及物业项目类型 149
（3）企业物业经营规模分析 149
（4）企业物业合作伙伴分析 149
（5）企业物业区域分布情况 149
（6）企业经营优劣势分析 150
（7）企业最新发展动向 150
7.2.5 上海上房物业管理有限公司经营情况分析 150
（1）企业发展简况分析 150
（2）企业主业及物业项目类型 152
（3）企业物业经营规模分析 152
（4）企业物业合作伙伴分析 153
（5）企业物业区域分布情况 153
（6）企业经营优劣势分析 154
（7）企业最新发展动向 155
……另有25家企业分析
第8章：中国物业管理行业发展前景分析 221
8.1 物业管理发展前景分析 221
8.1.1 物业管理发展驱动因素 221
8.1.2 物业管理服务提升空间 222
8.1.3 物业管理费用增长空间 224
8.1.4 物业管理企业创新模式 224
8.1.5 物业管理行业五力模型分析 228
8.1.6 物业管理行业发展前景 229
8.2 物业管理品牌发展策略 230
8.2.1 品牌和物业管理品牌 230
8.2.2 创建物业管理品牌的条件 230
8.2.3 创建物业管理品牌的必然性 231
8.2.4 创建物业管理品牌的策略 232
图表目录
图表1：我国物业管理行业相关政策及法律规定 14
图表2：2011-2012年主要城市物业管理条例实施情况 15
图表3：2001-2012年中国国内生产总值增长速度（单位：万亿元，%） 20
图表4：2011年9月-2012年9月中国非制造业商务活动指数变化情况（单位：%） 21
图表5：美国物业管理服务特点 25
图表6：新加坡物业管理机构及其职能 28
图表7：新加坡物业管理资金来源 29
图表8：香港物业管理运作特点 32
图表9：国外物业管理特征 34
图表10：2010年9月至2012年9月中国房地产开发景气指数（单位：%） 38
图表11：2001-2012年全国房地产开发投资及同比增速（单位：亿元，%） 39
图表12：2012年全国房地产开发投资情况（单位：亿元，万平方米，%） 39
图表13：2012年东中西部地区房地产开发投资情况（单位：亿元，%） 41
图表14：2001-2012年中国房屋施工面积及同比增速（单位：亿平方米，%） 41
图表15：2001-2012年中国房屋新开工面积及同比增速（单位：亿平方米，%） 42
图表16：2008-2012年中国房屋竣工面积及同比增速（单位：万平方米，%） 43
图表17：我国物业管理企业地区分布（单位：%） 43
图表18：第二次全国经济普查中我国物业管理行业从业人员地区分布（单位：%） 44
图表19：2008-2012年物业管理百强企业服务规模变化趋势（单位：个，十万平方米） 45
图表20：2008-2012年物业管理百强企业单个项目建筑面积变化趋势（单位：万平方米，%） 45
图表21：2008-2012年物业管理百强企业收入变化及构成（单位：万元，%） 46
图表22：2012年物业管理百强企业物业服务费收入分布（单位：万元） 47
图表23：2008-2012年物业管理百强企业净利润及变化趋势（单位：万元，%） 47
图表24：2008-2012年物业服务百强企业盈利能力变化情况（单位：万元，%） 48
图表25：2008-2012年物业服务百强企业进入城市数量情况（单位：个，%） 49
图表26：2012年进入主要城市的物业管理百强企业数量（单位：家） 49
图表27：2008-2012年物业服务百强企业合同储备项目数量及总建筑面积变化趋势（单位：个，十万平方米，%） 50
图表28：2008-2012年物业管理百强企业专业分包比例（单位：%） 50
图表29：2012年物业管理百强企业业主满意度及关注度（单位：%） 51
图表30：2008-2012年物业服务百强企业物业服务费收缴率均值及续约率（单位：%） 52
图表31：物业管理专项服务内容 54
图表32：物业管理服务费用的一般构成项目 55
图表33：物业管理服务费用相关法规及政策文件 56
图表34：物业管理服务费用的核算方法 56
图表35：物业管理服务费用的主要用途 57
图表36：物业管理收费方式包干制和酬金制的优缺点分析 59
图表37：物业管理收费矛盾纠纷原因分析 61
图表38：物业管理招标类型 72
图表39：物业管理招标文件内容 76
图表40：物业管理投标文件中物业管理方案主要内容 81
图表41：2001-2012年我国商品住宅销售面积及同比增速（单位：万平方米，%） 83
图表42：2001-2012年我国商品住宅销售金额及同比增速（单位：亿元，%） 84
图表43：2006-2012年全国120个主要城市商业办公用地推出楼面价与成交楼面价走势（单位：元/平方米） 88
图表44：2001-2012年全国商业地产销售面积及同比增速（单位：亿元，%） 89
图表45：2001-2012年全国商业地产销售金额及同比增速（单位：万平方米，%） 89
图表46：2006-2012年我国工业用土地供应量（单位：万公顷） 100
图表47：2006-2012年我国工业用土地供应量占比（单位：%） 101
图表48：2012年我国主要监测城市工业用地季度价格及环比增长情况（单位：元/平方米，%） 102
图表49：政府机构物业管理的特点 109
图表50：学校机构物业管理与商住物业管理的不同之处 110
图表51：机场物业管理的特殊性 117
图表52：2012年物业管理服务成本（单位：%） 130
图表53：2012年物业管理企业服务规模排名前十名企业 134
图表54：2012年物业管理企业服务质量排名前十名企业 136
图表55：2012年物业管理企业满意度排名前十名企业 137
图表56：中航物业管理有限公司基本信息表 137
图表57：中航物业管理有限公司业务能力简况表 138
图表58：中航物业管理有限公司组织架构图 138
图表59：中航物业管理有限公司物业项目类型 139
图表60：截至2012年11月中航物业管理有限公司管理项目数量占比情况（单位：%） 140
图表61：截至2012年11月中航物业管理有限公司管理项目面积占比情况（单位：%） 141
图表62：中航物业管理有限公司经营优劣势分析 142
图表63：北京首都开发控股（集团）有限公司基本信息表 143
图表64：北京首都开发控股（集团）有限公司业务能力简况表 143
图表65：北京首都开发控股（集团）有限公司经营优劣势分析 145
图表66：广东省华侨物业发展有限公司基本信息表 146
图表67：广东省华侨物业发展有限公司业务能力简况表 146
图表68：广东省华侨物业发展有限公司组织架构图 147
图表69：广东省华侨物业发展有限公司经营优劣势分析 148
图表70：上海同涞物业管理有限公司基本信息及业务能力表 149
图表71：上海同涞物业管理有限公司经营优劣势分析 150
图表72：上海上房物业管理有限公司基本信息表 151
图表73：上海上房物业管理有限公司业务能力简况表 151
图表74：上海上房物业管理有限公司组织架构图 152
图表75：上海上房物业管理有限公司物业管理项目 153
图表76：上海上房物业管理有限公司物业区域分布情况 153
图表77：上海上房物业管理有限公司经营优劣势分析 154
图表78：天津市天房物业管理有限公司基本信息表 155
图表79：天津市天房物业管理有限公司业务能力简况表 156
图表80：天津市天房物业管理有限公司组织架构图 156
……略