要理解一位互联网领袖突然抛出的千亿投资计划，你需要调动充足的想象力，或者把他的话暂时抛在脑后。
卸任阿里巴巴集团CEO的马云今年5月底宣布，计划用8~10年时间，打造一张能支撑日均300亿元网络零售额的“中国智能物流骨干网络”(CSN)。一个由阿里巴巴集团持股43%、名为“菜鸟网络”的公司应运而生，承担起实现这一计划的任务。
使用“菜鸟”这个略带自嘲的公司名称，马云希望向社会表达某种程度的谦虚，但覆盖全国的物流骨干网络计划本身，令其膨胀的商业野心流露无疑。
按照马云给出的说法，建立中国智能物流骨干网络，一期将耗资1000亿，二期还将继续投入2000亿元。总计3000亿的巨额投资计划横空出世，菜鸟网络并没有向外界透露千亿资金的来源以及用途。
菜鸟网络CEO沈国军说，菜鸟网络并非物流公司或者快递公司，而是在物流的基础上搭建的一套开放、共享、社会化的基础设施平台。
但无论菜鸟网络如何自我描述，来自物流地产领域的业内人士试图让《第一财经日报》记者相信菜鸟网络已经或者将要做的，与一般物流地产开发商所从事的业务并没有本质上的区别，那就是：融资，拿地，自建仓储，然后对外租赁，无论是面向电子商务企业，还是物流公司、仓储企业、第三方物流服务商。
令这些物流地产开发商感兴趣的问题只有一个：吃进多少土地，才能填饱这只菜鸟的胃口？
税收换土地
“我们是一家互联网公司，”一位菜鸟网络内部人士对记者说，“其实我们不是要做工业地产，我们只是希望通过线上大数据的运用和线下仓储的布局，构建一个和谐的物流生态产业链。”
尽管菜鸟网络试图通过营造某种抽象的概念，避免给外界留下他们正在从事物流地产开发的印象，但实际上它所表现出的对土地储备的觊觎，与任何一家谋求扩张的物流地产开发商并无分别，至少在目前这个阶段。
菜鸟网络方面拒绝向记者透露目前取得的土地面积以及不同阶段拿地计划，不过公开报道仍然粗略勾勒出其“攻城略地”的冰山一角。
11月27日，菜鸟网络与河南省政府签订了一系列投资协议，将在郑州航空港经济综合实验区打造新型物流仓储及电商产业集聚园区、多式联运转运基地、保税物流基地、电商产业园四个项目。此外据《重庆日报》的报道，11月的时候菜鸟网络还决定在重庆两江新区内的保税港区空港功能区建立枢纽节点。这意味着郑州、重庆将进入为菜鸟网络提供最新土地储备的城市列表。
如果考虑菜鸟网络不久前完成对原阿里巴巴集团物流事业部的整合，将后者自2011年以来斩获的原有项目收归囊中，菜鸟网络拥有较大土地储备规模的城市除了郑州、重庆，还包括天津、杭州、广州、武汉等。阿里巴巴集团此前曾计划分别在东北、华北、华东、华南、华中、西南和西北七大区域部署8个大型仓储节点。
“菜鸟网络如果真的能够实现3000亿投资，就如同把一块大石头放进装满水的桶里，将会给整个工业土地市场带来冲击。”一位国际物流地产开发商中国区负责人形容。
大规模拿地步入物流地产开发领域，实际上已经让菜鸟网络成为与占据国内市场主要份额的国际物流开发商展开竞争的商业对手。菜鸟网络获取土地的能力，令一些在中国开展业务的国际物流地产发展商感到压力。
物流用地如今正在成为所有在中国从事物流地产开发的企业竞相争夺的对象。嘉民集团大中华区董事总经理彭菲力介绍，一方面，中国的人均仓储供应仅是美国的7.5%，市场潜力巨大，另一方面，市场极度缺乏供应且分散，可供物流使用的土地供应紧缺。
“在一、二线成熟市场，高端物流仓储如今正面临供不应求的局面，以上海为例，高端物流仓储的供给目前只占到需求的四分之一，这是很多国际、国内开发商现阶段仍热衷在一、二线城市‘疯狂’拿地的原因。”DTZ戴德梁行中国区商业部(工业及物流)主管苏智渊介绍。
被马云神话包裹并且捆绑电商概念的菜鸟网络，较一般的物流地产开发商在拿地环节具有某种特殊的优势。“电商企业通过安排区域结算中心落地，给地方带来可观税收，获得与政府谈判的筹码，进而取得条件优惠的土地。”苏智渊说。
事实上，通过切分结算中心，以税收落地为“诱饵”，吸引地方政府提供廉价并且优质的工业用地，正是阿里巴巴集团此前实际操作的拿地模式。
“但这种模式的问题在于，电商物流不可能无限地切分结算中心去拿地，一旦失去税收落地的优势，名头再响的电商企业也同样会面临如何继续获取土地的难题。”苏智渊表示。
这个难题也许可以通过其他方式得到解决。除了通过与地方政府谈判，从二级市场获得所需土地，菜鸟网络也许还在寻求其他获得土地的方式，比如收购一家拥有大量工业用地储备的物流企业。其中一个迹象便是，马云曾于8月与中储股份(600787.SH)董事长韩铁林会晤，就“菜鸟”合作问题进行了非正式探讨。
投资者的生意经
抛出千亿计划的同时，菜鸟网络并没有对外界描述这项投资的盈利前景。有媒体报道，在菜鸟内部董事会会议上，马云告诫所有股东，未来8~10年投资可能都不会有收益。但这种说法既不符合商业投资的逻辑，实际的情况也很可能与之大相径庭。
“对于过去十年在中国开展业务的国际物流地产开发商而言，他们的利润来自三方面：一是息差，利用海外的低息资金，例如美国养老基金的资金利息低至1%~2%，投资国内物流地产，从中获取回报，二是人民币升值，三是土地增值。”苏智渊说。
嘉民集团向记者提供的一份资料显示，高质量的仓储设施目前市场净投资收益率约达6.5%至7.0%。普洛斯近期向投资者提供的一份演示材料则显示，在中国开发物流地产项目，10年期投资的内部回报率(IRR)达到15%~20%。
对于本土的菜鸟网络而言，息差以及人民币升值无从谈起，但在一个工业用地供应紧缺的市场，除了仓储出租本身带来的租金收益，土地增值将提供诱人的利润。
“如果电商物流现阶段进入工业地产开发领域的目的是‘圈地’，那么他们最看重的将是土地增值的潜力。”苏智渊说，“有些区域的土地，虽然开始以物流用地的名义获得，但视当地的发展情况，如果未来能够实现‘转性’，转为商业、办公用地，那么这部分土地增值的潜力将会非常巨大。”
觊觎土地升值的投机做法，被舆论批评为“圈地”，这成为菜鸟网络不希望被解读从事物流地产开发的一个理由。但大举拿地实际上正是菜鸟网络在现阶段所投入最主要精力所做的事情，这也带来一个疑问：菜鸟网络如何拿出千亿规模的资金，吃下足以填平欲望的大量土地。
前述国际物流地产开发商中国区负责人表示，外资物流地产开发商可以通过海外基金或者上市平台，获得大量低成本资金，从而实现在中国的快速扩张，但国内物流地产开发商却面临融资渠道的瓶颈。
由于国内房地产投资信托(REITs)尚未开放，物流地产项目难以吸引分散的资金，一直以来国内物流地产开发商通常只能通过与金融或投资机构合作，进行逐个项目的开发，不具备大规模资产扩张的能力。
“菜鸟网络的优势在于，它的股东是具有一定资金实力的民营企业，无论是通过自筹资金，还是利用这些企业的融资能力，在一定程度上能够解决资金的问题。”苏智渊说。
按照菜鸟网络宣布的公司股权结构，除了持股43%的阿里巴巴集团，银泰通过北京国俊投资有限公司投资持股32%，为第二大股东，此外，富春集团则通过富春物流投资持股10%，上海复星集团通过上海星泓投资有限公司占股10%，圆通、顺丰、申通、韵达、中通则象征性地出资，各取得1%的股份。
很难想象的是，这些民营企业股东能够掏出并且忍受一项规模上千亿、“未来8~10年投资可能都不会有收益”的投资，菜鸟网络和任何物流地产投资商一样同样面临融资的瓶颈。注册在深圳前海的菜鸟物流，是否正在考虑利用前海开放的金融政策突破这一瓶颈，菜鸟网络方面拒绝向记者透露其融资计划。
充满不确定的前景中，“菜鸟网络”计划正在一点点展开。在天津武清，阿里巴巴集团于2011年底投资建设的华北电子商务物流中心项目已投入运营；同样在武清，亚马逊则选择承租普洛斯开发的物流园区。
对待电商企业自建物流，财务投资者和电商企业自己的看法截然不同。“至少对海外投资人而言，轻资产模式的电商企业自建物流仓储并非必要的选择，这会让资产负债表变得不那么好看，但另一方面，国内土地巨大的增值潜力，可以放大公司的利润以及估值。”一位业内人士表示。
菜鸟网络的千亿投资，在当前阶段下，或许只能是一场关于土地的资本游戏。
