在讨论这个问题之前，笔者认为有必要先跟大家明确一下什么叫被被抵押了的房产。 被抵押了的房产仅仅指的是进行了抵押登记的房产，而不包含只在合同中载明“以某某房产进行抵押”但未进行抵押登记的房产。而抵押登记指的是抵押双方当事人（通常为权利人和房产所有权人）为抵押成立而在房地产登记机构按照法定程序进行登记的法定行为。 我国现行的法律规定抵押登记是法定要式行为，抵押权是一种在抵押物上所设定的他项权利，履行抵押登记手续是抵押法律关系的必要条件。我国《担保法》规定，以土地或城市房地产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。简单来说就是只在合同中约定抵押但未进行抵押登记的合同是不生效的（关于抵押的部分），房产的抵押是不存在的。
武汉律师蓝应政
现在，我们再回到被抵押的房产能否进行出售的问题，实践中，被抵押的房产主要诉诸于两种：一种是因为债权债务问题进行抵押，作为保证履行偿还或付款义务的一个保障，另一种是贷款房在贷款未还清之前需要进行出售。 无论是上述哪种抵押房产根据我国法律法规规定是可以进行出售的，只要出售方是产权方或授权方即可。但相对于其它房产，抵押房产在出售时应先向买方告知抵押事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”，根据该解释可知,如卖方在签订房屋买卖合同时存在隐瞒所售房屋已经抵押的事实,买方有权请求法院认定合同无效或者请求撤销、解除合同;若在签订合同时,卖方并未隐瞒房屋被抵押的事实,买方在知悉交易房屋已被抵押仍愿意继续交易的,则买方无权以房屋存在抵押为依据要求认定合同无效或要求撤销、解除合同。
