退房令发布两年 央企仍慢慢来
业内称“没有具体时间表”是主因
本报记者 董映颉 北京报道
目前的经济环境似乎与需要退出房地产业务的央企开了一个玩笑。一边是自身盈利形势严峻，另一边房地产市场已经迎来了又一春。
在这样的背景下，2010年3月国资委下达“78家非房地产主业央企退房令”执行至今，不但进展缓慢，就连国资委的这项政策也逐渐淡出人们的视野。根据北京产权交易所(下称“北交所”)近期公布的数据，今年上半年，主业非房地产央企出让房地产项目仅13宗。
“78家非主业央企退出房地产业务，正在陷入一种困境。”业内人士陈剑波分析指出，房地产资产的退出涉及资产分配、人员变动以及资产评估是否合理、国有资产是否流失等问题，“国资委其实是给自己出了个难题。”
进展缓慢
“近期国资委开会已经不怎么提退出房地产的事了，在目前的市场情势下，国资委还是提出要遵循市场规律，各央企情况不一样，也没法一刀切。”一机械贸易央企党委李副书记告诉记者，“退出的问题，目前还没有明确的命令说到什么时候必须退出，所以可以慢慢来。”
事实上，央企退出房地产业主要有产权交易所挂牌、协议转让以及国资委直接划拨这三种形式，央企可根据自身实际情况来选择退出方式。其中，产权市场作为央企退出房地产的“主战场”之一，其交易数据可以看做是衡量“退房令”实施进度的重要指标。
据北交所近期发布的交易数据显示，今年上半年房地产业务共成交34宗，其中中国冶金地质总局等11家非房地产主业央企，通过北交所转让13宗房地产项目，成交额为7.37亿元。对比一季度数据，二季度央企退出房地产业务环比仅增长不到10%。
“据我所知，目前应该还有超过六成的非房地产主业央企没有完成退出，有些企业虽然已经出让了部分房地产业务，但业务经营较好的部分被保留了下来。”李副书记告诉记者。
对此，本报记者询问了国资委新闻处的一位工作人员，他也向记者表示，非主业央企退出涉及的问题十分复杂多变，因此“没有具体的时间表”。
自从2011年更为严厉的楼市调控措施出台以后，关于非主业央企退房的要求反而被淡化了。国资委关于“退房令”执行进度的最近一次表态还是在2011年2月，国资委副主任邵宁称2010年已有14家主业非房地产央企退出，2011年预计还有20家退出，之后国资委没有向外公布“退房令”的进展。
而记者根据各方已经公开的数据调查统计，从2010年3月退房令颁布至今，通过各大产权交易所进行房地产业务挂牌交易的非主业央企不足40家，而已完成交易实现“退出”的央企则更少。
中国房地产协会的一位专家表示，国资委不给出具体的操作规范与明确的时间表，这其实本身就预留了很大的可操作空间，非主业央企何时退、如何退都变得可以“很随机”。
非主业央企的无奈
“其实在国资委出台‘退房令’之前，我们就曾经转让过旗下的房地产业务，但当时就没有企业接手。”李副书记告诉本报记者，“2011年之后楼市调控越来越严厉，整个市场都不乐观，就更不会有企业来接盘。”
北交所集团董事长熊焰表示，由于受楼市调控的影响，房地产企业大部分都存在着资金链紧张的问题，因此买方需求并不旺盛，出现了项目不好接盘的局面。与2011年相比，央企通过交易所转让房地产项目的热度有所下降。
中信证券房地产分析师丁勇文告诉记者，目前挂牌转让的大部分房地产资产，属于相对来说“盈利不高”的资产，无人接盘也在意料之中。
而作为非主业央企退出业务“理想接盘者”的房地产主业央企，尽管手握雄厚的资金，却对“兄弟企业”旗下的房地产业务表现得非常犹豫。
中建集团一位内部人士告诉本报记者，目前中建主要发展城市区域运营体模式，主要目标是二线城市或区域，从区域规划、土地整理到房地产开发，与地方政府进行整体的战略合作。“目前我们的战略目标很明确，其他央企退出的业务我们还是会关注，但是如果不是优质项目，我们很难腾出手来操作。”他向记者表示。
此外，中海、招商地产、中国铁建等房地产主业央企也频频出现在土地招标的现场，动辄几十亿卷走招标的地块。但在谈到接手“兄弟”企业的房地产项目时，不少央企的负责人却都感到很棘手。
“很多项目股权不独立，小股东很多，接手之后很难搞清楚状况。”招商地产一位负责人曾向记者表示，“另外，有的项目涉及拆迁麻烦、规划变更等问题，接手过来项目也无法马上开工。”
优质资源被保留
实际上，央企退出房地产业务缓慢的另一原因是真正优质的业务资源并没有转让。李副书记向记者透露，目前房地产业务经营比较好的非主业央企，其房地产公司带来的销售收入大概能达到12%-15%，最高的甚至可以接近20%。
而国资委发布的数据也证实了李副书记的说法。数据显示，位列清退名单的78家非主业央企共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%，资产总额占比15%，销售收入和利润占比为15%和7%。
“事实上，旗下有房地产业务的央企，一般来说主要有土地资源和政府资源的优势。早年划拨的土地如今都成了寸土寸金的优质地块。为追求利润，央企仍然可以以合作开发等各种形式变相进入房地产领域。”李副书记告诉记者。
据记者调查，目前一部分非房地产主业央企旗下的房地产子公司中，大多数都开始以三线城市为目标，深入三线城市调研，与当地政府部门协商绕开政策拿地，并通过建设一部分保障房继续参与房地产业务。
“‘退房令’是因为涉及到很多方面的利益调整，所以进展缓慢。这需要国资委拿出点实际行动，否则78家央企退出房地产只能是一项不可能完成的任务。”上述中房协专家直言不讳地说。
