《房地产蓝皮书》的副主编李恩平副研究员，在2013年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上，对中国房地产市场分析2012的形势与2013年的展望做了一个主题报告。
以下是文字实录：
我们的报告主要分六个方面：
一、2012年的房地产政策特征。2012年基本上延续了2011年的基调，尽管没有出台重大的新政策，但是微调力度不断强化，中央先后出台了一政策文件，调控政策的方向主要聚焦在坚决抑制投机性需求和支持自住性需求。住房保障方面。加大资金落实的力度，另外加大了住房保障的分配监管力度。提到中央层面的政策，地方层面的政策也出现了一些微调。主要集中在两个层面：普遍住宅标准调整和住房公积金政策的松绑。
二、2012年房地产市场形势。2012年房地产市场形势在盘整中有所突破，上半年盘整态势明显，下半年市愁跃度增强。从市场销售方面看，在宏观经济回稳复苏拉动下，8月份开始销售面积增长率出现同比正增长，10月份销售面积的增长率突破5%，呈现快速拉升态势，在交易量大幅度回升的带动下，11月份开始销售额与销售价格均出现正增长。从投资开发方面看，2-7月房地产投资额特别是住房的投资额增长率均出现了明显下滑趋势，8月份开始投资增长率相对平稳。全年土地购置面积和成交价款均为同比负增长。待开发土地面积也在4月份开始出现同比负增长。从建筑供给方面看，1-7月份房屋施工和新开工面积呈现连续下降趋势8月月以后保持较平稳态势，出除个别月份外房屋竣工面积全年呈现同比下降的态势。
同时我们也看到，地区之间35个大中城市房地产开发指标可以说差异非常明显，我们比较了四个指标：商品房销售价格增长率、商品房销售面积增长率、商品房的竣工面积增长率、房地产开发投资增长率。35个城市之间差别特别明显，有的是正增长20%或30%，有的是负增长20%多，这是第二个方面。
三、当前房地产市场尽管经历了多年的制度建设和政策调控。但是当前的房地产市场仍然存在不少较为突出的矛盾和问题。这些矛盾和问题主要集中在几个方面：
第一，住房价格继续上涨压力仍然较大。原因有几个方面：1.宏观经济回稳复苏，城镇化加速，使得房价上涨的预期加大。2.近两年市场观望气氛浓厚，自住性需求累计较多，随着市池暖，可能集中释放。3.限购、限地、限价等楼市调控政策已经实施了一定周期，这些政策对市场的影响效应正逐步减弱。4.2012年末房地产市池暖，开发企业销售业绩提升，以价换量的动力减弱。5.近两年楼市成交低迷，房地产投资和开发速度放缓，2013年新增供给可能比同年下滑。种种因素导致了我们2013年住房价格上涨的压力，可能仍然比较大。
第二，过早、过大的购房行为在一定程度上放大了自住性住房的需求。在我国不少青年人口和家庭过早进入购房市场，我国首套房贷者平均年龄大大低于国际水平，例如英国为37岁，德国和日本为42岁，北京为27岁。不少青年家庭追求一步到位的购房消费，首套即向大户型大面积看齐。究其原因是多方面的，有不恰当的消费观念(没产权住房不结婚)，也有东方社会家庭家族融资网络支持的因素，更有不合理的税费结构导致的预期误导(持有住房无成本，交易住房税费负担重)。
第三，保障性住房的融资、分配、管理问题突出。保障性住房建设资金的中央财政支持力度有限，地方政府的财政压力大。保障性住房大量建设以后，分配和管理不规范现象突出。
第四，“重交易、轻持有”的税费结构抑制了市场交易而助长多套持有。我国房地产税费结构极不合理，税收收入占税费总收入比重很低，房地产领域的公共财政收入主要表现为土地出让金收入，几乎所有的房地产税费均集中在房地产开发、交易环节，而房地产持有环节的税费占比很小，使得我国成为全球房地产持有成本最低的国家之一。不合理的税费结构导致了不合理的房地产市场结构，抑制了房地产市场交易，助长了多套房产持有，导致了房地资源的低效利用。
四、2013年房地产政策展望。
第一，房地产市场利益分化加剧，调控难度增大。可以预期，2013年调控的难度加大。房价涨跌对于住房持有者和潜在购房者带来明显不同的福利效应，住房持有和交易的市场利益分化加剧。房地价格变化对不同开发的经营模式的开发企业影响完全不同，房价涨得越快越有利，而对于快速开发的企业，房价的快速增长使得他们的成长剧增。
第二，房地产调控目标向促进城镇化和改善民生主题倾斜。考虑民生主题，住房的居住消费功能将被强调，住房投资和投机性需求将被进一步打压。考虑城镇化主题，城乡建设用地有望统筹调控，一些人口快速增长的城镇化地区建设用地，特别是居住用地供应控制有望减轻，部分住房严重供不应求的城市，可能加快居住用地的入市供应。
同时对一些代表性的房地产政策，我们也做了一些分析，首先存量住房交易所得税，我们认为对这个税种，就是个税，具有明显的房价助长效应，需要进一步细化，也需要其他政策措施的配合，具体的政策执行可能由各城市地方正确选择性的试点实施，政策的执行力度可能根据其调控效果逐渐调整。房地产持有税，在2013年中期以后，当房地产交易环节所得税调控效果不理想甚至可能助长房价的时候，恶化了市撤境的时候，一些大都市区住房持有政策有望加快实施。在限购限贷方面继续执行，并且执行的力度从紧，限购正式有可能进一步扩容。在住房保障方面，保障性住房建设总量可能与上年持平略有增长，但是保障性住房建设主体和建设模式多元化，同时我们也认为，住房保障体系改革可能有所突破。
需求预期：投资、投机性需求增长压力可能略有缓解，其一，近两年不少行业企业盈利下降，一些企业还出现了较大的亏损，使得国内闲置资本增长积累有所放缓。其二，宏观经济逐步稳定和复苏，生产性领域商机开始显现，有利于分流资本市场的闲置成本。其三，国家加大对投机投资性住房物质力度，也直接压缩了投机投资性资本进入房地产，特别是住房市场的操作空间。
消费型需求有望加大释放，具体的购房决策取决于市场房价的变化。经济增速回稳和复苏有利于居民收入增长，增加准备购房家庭的购房房款储蓄积累，也有利于增强对未来收入增长的预期，既增强预期购房家庭购房按揭借贷的信心，也增强了银行对于购房家庭按揭房贷的信心。
供给预期：存量供给取决于调控政策走向。一方面，2013年存量住房的供应存在加大释放的潜力。另一方面，实际的存量住房供应取决于调控政策走向。20%的存量住房交易所得税政策将大大抑制存量住房交易，而如果只有住房政策则大大促进存放住房供应的快速释放。
新增供给可能略有下滑或与上年大致持平，其原因在于：2012年房地产开发指标多呈下滑态势，并且年末交易量大增，原有库存得到了较好的消化。
行业预期：房地产行业整体暴利将逐渐消失，企业超额盈利将主要取决于企业对市场节奏把握和开发经营成本节约。市场垄断程度将进一步提升，行业内企业绩效将加剧分化。
市场交易预期：房价的走势取决于具体的政策措施和政策执行力度。如果严格执行20%所得税政策，我们认为总体房价可能会出现较大幅度的攀升，在刚性需求的拉动下，二手住房的价格将在原有价位上税负加成，直接推高二手房价，同时部分原本在存量住房市场实现的刚性购房需求也被迫进入新建住房市场，造成新建住房供需压力，形成需求拉动型的新建住房价格增长。如政策的实施重心转向持有环节税，我们认为总体房价可能保持平稳态势或略有回落。通过税费结构的调整，取缔或大幅度降低包括所得税在内的交易环节诸类税费，增加多套住房持有泵本成本，盘活多套住房持有家庭的存放住房供应，将大大地缓解。由于快速城镇化，加大了短期内城镇住房供不应求的压力。
市场交易预期(二)：城市建的房产交易市场分化将加剧，大都市区与中小城市的房价收入关系可能出现两种不同方向的偏离，导致了两种不同的房价变化趋势。在中小城市新增住房需求主要以乡、城移民为主，房价以农村建房成本作为参照，需求价格弹性明显，房价收入关系向农民工家庭和周边农村家庭收入看齐。近两年投资投机性需求推高了房价，乡-城移民自住性购房需求被驱逐，这些城市只有房价合理回调，给自住性住房需求有效的市场进入机会，才有可能逐步消化累积的市场泡沫风险，促进居住城镇化的有序进行。在大都市区新增住房需求以追求多样化就业机会、多样化消费服务的中高收入的城-城移民为主，其房价收入关系面向全国各地的高收入家庭看齐，预期北京、上海等全国性的大都市区房价可能存在一个持续的增长空间。
六、政策建议
2013年房价仍有较大的上涨压力，调控政策应继续坚持遏制投机、投资性需求不动摇，坚持实施限购、限贷、限价、征收利得税等措施，适时扩大房产税试点，以巩固前期调控成果，防止房价大幅度反弹。同时，还应积极探索房地产市场长期平稳健康发展的机制和制度建设。
这些制度建设提了几点：防止城镇化沦为房地产化，一些城市错误理解城市化，特别是一些中小城市盲目规划所谓“新城”，把居民区当作工业化来开发规划，殊不知房地产与工业制造品不同，其最终的消费需求具有严重的本地市场依赖，结果导致鬼城、空城层出不穷。因此要对各级城市官员加强城镇化学习培训，使全社会了解新型城镇化的科学含义，防止对城镇化的片面理解甚至肆意曲解。其次，科学编制城市规划，同时配套编制房地产发展规划。
其三，建立面向城市层面甚至项目层面的房地产风险评估平台。其四，官员的GDP政绩考核，应剔除房地产和建筑业的GDP贡献。要努力确保保障房住房的分配公平，比如构建公开透明的机制，建立多部门的家庭住房和经济状况联动审核和信息共享机制。因地制宜制定土地供给计划，一线城市、热点城市、区域中心城市及其他房价上涨速度过快的城市应该增加新增土地供给，盘活存量土地利用，促进房地产开发进程，在库存高、房价泡沫明显的三四线城市，应该科学规划土地供应，既要防止以盲目发展房地产拉动经济增长的冲动，又要保持市场供求的基本平衡和稳定。探索解决农民工住房问题的多种途径：如探索推进和健全涵盖农民工的城镇住房保障体系，建立农民工公共租赁房制度。又如探索推进农民工住房公积金制度，再如探索农民农村土地关系退出与城镇住房保障挂钩机制。
