中国 上海房地产 市场发展趋势及投资风险预测报告

报告目录 1
图表目录 13
第一章 全球房地产市场发展分析 1
第一节 2011-2012年世界房地产市场分析 1
一、 2010年世界房地产市场发展分析 1
二、 2010年世界房地产市场走势分析 5
三、 2010年全球房地产市场交易情况 5
四、 2011年全球房地产市场情况分析 9
第二节 中美房地产市场发展对世界的影响分析 9
一、 中美房地产对各资源供应国的影响 9
二、 中美房地产对世界经济发展的影响 9
三、 中国房地产对各行业发展的影响分析 10
四、 中国房地产市场对全球经济复苏的影响 10
第三节 世界房地产对世界经济复苏的重要意义 11
一、 2011年全球房地产市场分析预测 11
二、 2011年全球房地产市场复苏预测 13
三、 2011年美国房地产市场分析预测 14
四、 房地产对世界经济复苏的重要意义 14
第二章 我国房地产市场发展分析 15
第一节 中国房地产供需分析 15
一、 住房潜在需求分析 15
二、 我国购置未开发土地情况 16
三、 我国房地产价格情况分析 16
四、 我国房地产市场调整分析 16
五、 我国房地产购买力分析 18
第二节 2011年房地产市场运行分析 20
一、 2011年中国房地产市场整体情况 20
二、 2011年中国房地产市场热点问题 22
三、 2011年房地产开发完成情况 23
四、 2011年商品房销售和空置情况 24
五、 2011年房地产开发企业资金来源情况 24
六、 2011年全国房地产开发景气指数 25
七、 2011年四季度企业景气指数分析 26
第三节 2011年我国大中城市房屋市场销售价格指数 26
一、 2011年1季度全国70个大中城市房屋销售价格指数 26
二、 2011年2季度全国70个大中城市房屋销售价格指数 28
三、 2011年3季度全国70个大中城市房屋销售价格指数 30
四、 2011年4季度全国70个大中城市房屋销售价格指数 32
第四节 2011年1月全国房地产市场运行情况 34
一、 2012年上半年房地产开发完成情况 34
二、 2012年上半年商品房销售情况 35
三、 2012年上半年地产开发企业资金来源情况 35
四、 2012年上半年国房地产开发景气指数 36
五、 2012年上半年中城市房屋市场销售价格指数 36
第五节 2011年中国房地产市场发展分析 39
一、 2011年中国房地产行业发展概述 39
二、 2011年中国房地产全行业发展形势 39
三、 2011年中国房地产市场调控分析 40
四、 2011年中国房地产市场发展的关键 43
第六节 2011年房地产市场形势分析与影响因素 45
一、 2011年我国房地产市场形势分析 45
二、 2011年房地产市场影响因素分析 46
三、 2011年房地产市场政策环境分析 46
四、 对我国房地产政策建议 47
第三章 上海房地产行业发展分析 50
第一节 上海土地市场分析 50
一、 2009年上海土地市场状况 50
二、 2010年上海土地市场状况 50
三、 2011年上海土地市场状况 51
四、 2012年1月份上海土地市场状况 52
第二节 2011-2012年上海房地产市场分析 52
一、 2011年1季度上海房地产市场分析 52
二、 2011年2季度上海房地产市场分析 53
三、 2011年1季度上海房地产市场分析 53
四、 2011年4季度上海房地产市场分析 53
五、 2012年4季度上海房地产市场分析 54
第三节 2011-2012年上海房地产市场供需分析 54
一、 2011-2012年上海房地产市场供给总量分析 54
二、 2011-2012年上海房地产市场供给结构分析 55
三、 2011-2012年上海房地产市场需求总量分析 55
四、 2011-2012年上海房地产市场需求结构分析 55
五、 2011-2012年上海房地产市场供需平衡分析 56
六、 2011-2012年上海房地产市场价格走势分析 56
第四章 上海房地产细分市场分析 57
第一节 2011-2012年上海住宅市场分析 57
一、 2011年1季度上海住宅市场分析 57
二、 2011年2季度上海住宅市场分析 57
三、 2011年3季度上海住宅市场分析 57
四、 2011年4季度上海住宅市场分析 58
五、 2012年1月份上海住宅市场分析 58
第二节 2011-2012年上海二手房市场分析 58
一、 2011年1季度上海二手房市场分析 58
二、 2011年2季度上海二手房市场分析 58
三、 2011年3季度上海二手房市场分析 58
四、 2011年4季度上海二手房市场分析 59
五、 2012年4季度上海二手房市场分析 59
第三节 2010-2012年上海写字楼市场分析 59
一、 2011年1季度上海写字楼市场分析 59
二、 2011年2季度上海写字楼市场分析 59
三、 2011年3季度上海写字楼市场分析 59
四、 2011年4季度上海写字楼市场分析 60
五、 2012年4季度上海写字楼市场分析 60
第四节 2011-2012年上海商业地产市场分析 60
一、 2011年1季度上海商业地产市场分析 60
二、 2011年2季度上海商业地产市场分析 60
三、 2011年3季度上海商业地产市场分析 60
四、 2011年4季度上海商业地产市场分析 60
五、 2012年1月份上海商业地产市场分析 61
第五章 2011-2012年上海房地产消费市场分析 61
第一节 上海房地产消费者收入分析 61
一、 上海人口、人民生活分析 61
二、 2011-2012年上海消费者收入水平 62
三、 2011-2012年上海消费者信心指数分析 62
第二节 上海房地产场消费需求分析 63
一、 上海房地产市场的消费需求变化 63
二、 上海房地产行业的需求情况分析 63
三、 2011年上海房地产市场消费需求分析 63
第三节 2011年上海房地产消费者调查 64
一、 房地产消费者对现时楼价的评价 64
二、 房地产消费者对楼价走势预期 65
三、 房地产消费者购房计划调查 65
四、 房地产消费者中主导消费群体 66
五、 房地产消费者中购买主力群体 67
六、 房地产消费者二次购房情况调查 67
七、 房地产消费者购房首选区域 68
八、 房地产消费者购房心理价位区间 69
九、 房地产消费者的消费信心调查 69
第六章 上海房地产行业投资与发展前景分析 69
第一节 2011年上海房地产行业投资情况分析 69
一、 2011年总体投资结构 69
二、 2011年投资规模情况 70
三、 2011年投资增速情况 71
四、 2011年分行业投资分析 71
五、 2011年分地区投资分析 72
第二节 上海房地产行业投资机会分析 72
一、 上海房地产投资项目分析 72
二、 可以投资的上海房地产模式 73
三、 2011年上海房地产投资机会 74
四、 2011年上海房地产细分行业投资机会 74
五、 2013-2017年上海房地产投资新方向 75
第三节 上海房地产行业发展前景分析 76
一、 上海房地产市场发展前景分析 76
二、 上海房地产市场蕴藏的商机分析 77
三、 金融危机后上海房地产市场的发展前景 77
四、 2011年上海房地产市场面临的发展商机 77
五、 2013-2017年上海房地产市场面临的发展商机 78
第七章 上海房地产行业竞争格局分析 80
第一节 我国房地产竞争分析 80
一、 2010年房地产市场竞争形势分析 80
二、 2011年房地产竞争性的供给市场分析 81
三、 2012年4季度我国房地产市场增加竞争的必要性 82
第二节 上海房地产竞争分析 82
一、 2010年上海房地产市场竞争情况分析 82
二、 2010年上海房地产竞争性的供给市场 83
三、 2011年上海房地产市场竞争形势分析 83
第三节 上海房地产行业集中度分析 84
一、 2011年上海房地产市场集中度分析 84
二、 2011年上海房地产企业集中度分析 84
三、 2011年上海房地产区域集中度分析 85
第四节 上海房地产行业竞争格局分析 85
一、 2011-2012年SWOT分析 85
二、 2011-2012年上海房地产市场竞争分析 87
三、 2013-2017年上海主要房地产企业动向 88
四、 2013-2017年上海房地产竞争策略分析 89
第八章 22011-2012年上海房地产行业发展形势分析 90
第一节 上海房地产行业发展概况 90
一、 上海房地产行业发展特点分析 90
二、 上海房地产行业投资现状分析 91
三、 上海房地产行业总产值分析 91
第二节 2011-2012年上海房地产行业市场情况分析 91
一、 上海房地产行业市场发展分析 91
二、 上海房地产市场存在的问题 93
三、 上海房地产市场规模分析 95
第三节 2011-2012年上海房地产产销状况分析 96
一、 上海房地产供给分析 96
二、 上海房地产销量分析 97
三、 上海房地产市场需求分析 98
第九章 上海房地产行业整体运行指标分析 98
第一节 2011-2012年上海房地产行业总体规模分析 98
一、 企业数量结构分析 98
二、 行业开发情况分析 98
第二节 2011-2012年上海房地产行业产销分析 99
一、 行业供给情况总体分析 99
二、 行业销售总体分析 99
第三节 2011-2012年上海房地产行业财务指标总体分析 100
一、 行业盈利能力分析 100
二、 行业偿债能力分析 100
三、 行业营运能力分析 100
四、 行业发展能力分析 100
第十章 上海房地产行业赢利水平分析 101
第一节 成本分析 101
一、 2011-2012年上海房地产原材料价格走势 101
二、 2011-2012年上海房地产行业人工成本分析 102
第二节 产销运存分析 104
三、 2011-2012年上海房地产行业产销情况 104
四、 2011-2012年上海房地产行业存量情况 104
第三节 盈利水平分析 105
一、 2011-2012年上海房地产行业价格走势 105
二、 2011-2012年上海房地产行业营业收入情况 106
三、 2011-2012年上海房地产行业毛利率情况 106
四、 2011-2012年上海房地产行业赢利能力 107
五、 2011-2012年上海房地产行业赢利水平 107
六、 2013-2017年上海房地产行业赢利预测 107
第十一章 上海房地产重点企业发展分析 108
第一节 绿地集团 108
一、 企业概况 108
二、 2011-2012年经营状况 109
三、 2013-2017年盈利能力分析 109
四、 2013-2017年投资风险 109
第二节 上海万业企业股份有限公司 110
一、 企业概况 110
二、 2011-2012年经营状况 110
三、 2013-2017年盈利能力分析 111
四、 2013-2017年投资风险 111
第三节 复地（集团）股份有限公司 111
一、 企业概况 111
二、 2011-2012年经营状况 112
三、 2013-2017年盈利能力分析 112
四、 2013-2017年投资风险 112
第四节 万科企业股份有限公司 113
一、 企业概况 113
二、 2011-2012年经营状况 114
三、 2013-2017年盈利能力分析 115
四、 2013-2017年投资风险 115
第五节 上海农工商房产(集团)有限公司 116
一、 企业概况 116
二、 2011-2012年经营状况 117
三、 2013-2017年盈利能力分析 117
四、 2013-2017年投资风险 117
第六节 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 118
一、 企业概况 118
二、 2011-2012年经营状况 118
三、 2013-2017年盈利能力分析 118
四、 2013-2017年投资风险 119
第七节 上海张江高科技园区开发股份有限公司 119
一、 企业概况 119
二、 2011-2012年经营状况 120
三、 2013-2017年盈利能力分析 121
四、 2013-2017年投资风险 121
第八节 上海新黄浦置业股份有限公司 121
一、 企业概况 121
二、 2011-2012年经营状况 122
三、 2013-2017年盈利能力分析 123
四、 2013-2017年投资风险 123
第九节 上海世茂股份有限公司 124
一、 企业概况 124
二、 2011-2012年经营状况 124
三、 2013-2017年盈利能力分析 124
四、 2013-2017年投资风险 125
第十节 中华企业股份有限公司 125
一、 企业概况 125
二、 2011-2012年经营状况 127
三、 2013-2017年盈利能力分析 127
四、 2013-2017年投资风险 128
第十二章 中国房地产行业投融资与并购分析 129
第一节 中国房地产行业投融资与并购背景分析 129
一、 房地产市场进入退出门槛分析 129
二、 宏观政策规范完善房地产市场 129
三、 一线城市房地产市场情况分析 130
四、 二三线城市房地产的需求分析 131
第二节 中国房地产行业投融资与并购现状分析 132
一、 金融与房地产结合发展模式 132
二、 房地产投资情况分析 133
三、 外资进入房地产市场的特征 134
四、 外资关注重点 135
第三节 中国房地产行业投融资与并购趋势分析 136
一、 宏观调控对房地产市场影响趋势 136
二、 海外房地产投资基金市场影响力趋势 138
第四节 中国房地产行业投融资与并购案例比较 139
一、 业外资本投融资与并购案例分析 139
二、 国际资本投融资与并购案例分析 139
三、 业内企业投融资与并购案例分析 140
第十三章 上海房地产行业投资策略分析 142
第一节 行业发展特征 142
一、 行业的周期性 142
二、 行业的区域性 142
三、 行业的上下游 142
四、 行业经营模式 144
第二节 行业投资形势分析 146
一、 行业发展格局 146
二、 行业进入壁垒 147
三、 行业SWOT分析 148
四、 行业五力模型分析 152
第三节 上海房地产行业投资效益分析 155
一、 2011-2012年上海房地产行业投资状况 155
二、 2011-2012年上海房地产行业投资效益 156
三、 2013-2017年上海房地产行业投资方向 156
四、 2013-2017年上海房地产行业投资建议 156
第四节 上海房地产行业投资策略研究 157
一、 2013-2017年上海房地产行业投资策略 157
二、 2013-2017年上海房地产细分行业投资策略 157
第十四章 上海房地产行业投资风险预警 158
第一节 影响上海房地产行业发展的主要因素 158
一、 2011年影响上海房地产行业运行的有利因素 158
二、 2011年影响上海房地产行业运行的稳定因素 158
三、 2011年影响上海房地产行业运行的不利因素 159
四、 2011年上海房地产行业发展面临的挑战分析 159
五、 2011年上海房地产行业发展面临的机遇分析 160
第二节 上海房地产行业投资风险预警 160
一、 2013-2017年上海房地产行业市场风险预测 160
二、 2013-2017年上海房地产行业政策风险预测 161
三、 2013-2017年上海房地产行业经营风险预测 161
四、 2013-2017年上海房地产行业技术风险预测 162
五、 2013-2017年上海房地产行业竞争风险预测 162
六、 2013-2017年上海房地产行业其他风险预测 163
第十五章 上海房地产行业发展趋势分析 163
第一节 我国房地产市场走势分析 163
一、 全国房地产市场总体形势 163
二、 全国一二三线城市房地产市场形势 165
三、 我国房地产主要区域市场形势 165
四、 2013-2017年我国房地产市场走势 166
第二节 2013-2017年上海房地产市场趋势分析 166
一、 2008-2010年上海房地产市场趋势总结 166
二、 2011-2012年上海房地产市场趋势总结 168
三、 2011-2015年上海房地产发展趋势分析 169
第三节 2011-2015年上海房地产行业供需预测 169
一、 2011-2015年上海房地产供给预测 169
二、 2011-2015年上海房地产需求预测 170
三、 2011-2015年上海房地产价格预测 170
第四节 2013-2017年上海房地产行业规划建议 170
一、 2013-2017年上海房地产行业整体规划 170
二、 2013-2017年上海房地产行业发展预测 172
三、 2013-2017年上海房地产行业规划建议 173
第十六章 上海房地产企业管理策略建议 173
第一节 销售策略分析 173
一、 媒介选择策略分析 173
二、 产品定位策略分析 174
三、 企业宣传策略分析 178
第二节 提高上海房地产企业竞争力的策略 179
一、 提高上海房地产企业核心竞争力的对策 179
二、 上海房地产企业提升竞争力的主要方向 180
三、 影响上海房地产企业核心竞争力的因素及提升途径 182
四、 提高上海房地产企业竞争力的策略 183
第三节 对上海房地产品牌的战略思考 184
一、 上海房地产实施品牌战略的意义 184
二、 上海房地产企业品牌的现状分析 184
三、 上海房地产企业的品牌战略研究 185
四、 上海房地产品牌战略管理的策略 187

图表目录
图表1：美国新房销售量及同比增速 6
图表2：美国二手房销售量及同比增速 6
图表3：英国房地产市场成交量及同比增速 7
图表4：法国新房成交量及同比增速 7
图表5：法国公寓成交量及同比增速 8
图表6：东京新公寓销售量及同比增速 8
图表7：香港新宅成交量及同比增速 9
图表 8：全球房地产10大趋势 11
图表 9：2005-2012年四季度全国房屋销售价格指数分析 16
图表 10:2010-2012年4季度我国房地产行业政策分析 17
图表 11：2011年房地产开发投资情况 24
图表 12：2011年房地产市场施工情况 24
图表 13：2011年商品房销售情况 24
图表 14：2011年房地产开发企业资金来源情况 25
图表 15：2011年全国房地产开发景气指数 25
图表 16：2011-2012年企业景气指数情况 26
图表 17：2011年1季度全国70个大中城市房屋销售价格指数 26
图表 18：2011年2季度全国70个大中城市房屋销售价格指数 28
图表 19：2011年3季度全国70个大中城市房屋销售价格指数 30
图表 20：2011年4季度全国70个大中城市房屋销售价格指数 32
图表 21：2012年上半年房地产开发投资情况 34
图表 22：2012年上半年房地产开发完成情况 35
图表 23：2012年上半年地产开发企业资金来源情况 35
图表 24：2012年上半年全国房地产开发景气指数情况 36
图表 25：2012年6月七十个大中城市住宅销售价格指数 37
图表 26：2007-2009年我国上海土地市场总体供需情况 单位：万平方米 50
图表 27：2008-2010年我国上海土地市场总体供需情况    万平方米 50
图表 28：2011-2012年我国上海土地市场总体供需情况    万平方米 52
图表 29：2011年1季度上海房地产市场分析 单位：万平方米 52
图表 30：五、 2012年2季度上海房地产市场分析 单位：万平方米 53
图表 31：2012年4季度上海房地产市场分析 单位：万平方米 53
图表 32： 2011年4季度上海房地产市场分析 单位：万平方米 53
图表 33：2012年4季度上海房地产市场分析 单位：万平方米 54
图表 34： 2009-2012年四季度上海房地产房屋施工面积统计 单位：万平方米 55
图表 35： 2009-2012年4季度上海房地产细分市场供给统计 单位：万平方米 55
图表 36： 2009-2012年4季度上海房地产房屋建筑竣工面积统计 单位：万平方米 55
图表 37：2009-2012年4季度上海房地产细分市场需求统计 单位：万平方米 55
图表 38：2011年上海房地产市场价格指数统计    上年同期=100 56
图表 39：2011年四季度上海房地产市场价格指数分析  上年同期=100 57
图表 40：2011年1季度上海商品住宅竣工及销售面积统计 单位：千平方米 57
图表 41：2011年2季度上海商品住宅竣工及销售面积统计 单位：千平方米 57
图表 42：2011年3季度上海商品住宅竣工及销售面积统计 单位：千平方米 57
图表 43：2011年4季度上海商品住宅竣工及销售面积统计 单位：千平方米 58
图表 44：2012年4季度上海商品住宅竣工及销售面积统计 单位：千平方米 58
图表 45： 2011年1季度上海二手房价格指数统计 58
图表 46： 2011年2季度上海二手房价格指数统计 58
图表 47： 2011年3季度上海二手房价格指数统计 58
图表 48： 2011年4季度上海二手房价格指数统计 59
图表 49： 2012年4季度上海二手房价格指数统计 59
图表 50：2011年1季度上海办公用房竣工面积分析 单位：万平方米 59
图表 51： 2011年2季度上海办公用房竣工面积分析 单位：万平方米 59
图表 52：2011年3季度上海办公用房竣工面积分析 单位：万平方米 59
图表 53： 2011年4季度上海办公用房竣工面积分析 单位：万平方米 60
图表 54： 2012年4季度上海办公用房竣工面积分析 单位：万平方米 60
图表 55：2011年1季度上海商品房竣工及销售面积统计 单位：千平方米 60
图表 56：2011年2季度上海商品房竣工及销售面积统计 单位：千平方米 60
图表 57：2011年3季度上海商品房竣工及销售面积统计 单位：千平方米 60
图表 58：2011年4季度上海商品房竣工及销售面积统计 单位：千平方米 60
图表 59：2012年4季度上海商品房竣工及销售面积统计 单位：千平方米 61
图表 60：房地产消费者对现时楼价的评价 65
图表 61：房地产消费者预期楼价走势分析 65
图表 62：房地产消费者购房计划调查 66
图表 63：房地产消费者中主导消费群体 66
图表 64：房地产消费者中购买主力群体 67
图表 65：房地产消费者二次购房情况 68
图表 66：房地产消费者购房首选区域 68
图表 67：房地产消费者购房心理价位区间 69
图表 68：2011年上海房地产总体投资结构分析 70
图表 69：2006-2012年4季度上海房地产开发投资额  亿元 70
图表 70：2007-2012年4季度上海房地产开发投资速度分析 71
图表 71：2011年上海房地产细分行业投资额分析 单位：亿元 72
图表 72：2010-2012年4季度全国各地区房地产房屋施工面积统计 单位：万平方米 81
图表 73：2009-2012年3月份上海房地产房屋施工面积统计 单位：万平方米 83
图表 74： 2011年上海前20名企业房地产企业集中度分析 84
图表 75：上海房地产行业竞争SWOT分析 85
图表76：2011-2012年上海房地产行业投资状况  单位：亿元 91
图表77：2011-2012年房地产业增加值情况  单位：亿元 91
图表78：2011-2012年上海房地产市场销售规模  单位：万平方米 95
图表79：2011年上海土地供应情况  单位：万平方米、幅 96
图表80：2011年上海土地成交情况  单位：万平方米、幅、亿元 96
图表 81：2009-2012年上半年上海房地产行业企业数量结构情况 98
图表 82：2009-2012年上半年上海房地产行业供给情况  单位：万平方米 99
图表 83：2009-2012年四季度上海房地产行业盈利能力 100
图表 84：2009-2012年上半年上海房地产行业偿债能力情况 100
图表 85：2009-2012年上半年上海房地产行业营运能力情况 100
图表 86：2011-2012年上海房地产行业发展能力情况 100
图表 87：2011年1-12月上海线材价格走势 101
图表 88：2011年1-12月水泥、黄砂等建筑材料价格走势 102
图表 89：上海市2012年四季度建筑面积人工成本信息  单位：元/平方米 103
图表 90：2009-2012年上半年上海房地产行业产销情况  单位：万平方米 104
图表 91：2011-2012年上海房地产市场存量情况  单位：万平方米 105
图表 92：2011年上海市商品住宅成交均价 105
图表 93：2009-2012年上半年上海房地产行业营业收入  单位：亿元 106
图表 94：2009-2012年上半年上海房地产行业毛利率 106
图表 95：2009-2012年上半年上海房地产行业盈利能力 107
图表 96：2009-2012年四季度上海房地产行业赢利水平  单位：亿元 107
图表 97：2011-2015年上海房地产行业盈利水平预测  单位：亿元 108
图表 98：2009-2012年上半年绿地集团主要财务数据  单位：亿元 109
图表 99：2009-2012年上半年绿地集团盈利能力 109
图表 100：2009-2012年四季度万业企业主要财务数据  单位：元 110
图表 101：2009-2012年四季度万业企业盈利能力 111
图表 102：2011-2012年复地集团主要财务数据  单位：千元 112
图表 103：2011-2012年复地集团盈利能力 112
图表 104：2009-2012年上半年万科主要财务数据  单位：元 114
图表 105：2009-2012年上半年万科盈利能力 115
图表 106：2008-2011年农房集团主要财务数据  单位：万元 117
图表 107：2008-2011年农房集团盈利能力 117
图表 108：2009-2012年上半年陆家嘴主要财务数据  单位：元 118
图表 109：2009-2012年上半年陆家嘴盈利能力 118
图表 110：2009-2012年四季度张江高科主要财务数据  单位：元 120
图表 111：2009-2012年四季度张江高科盈利能力 121
图表 112：2009-2012年四季度新黄浦主要财务数据  单位：元 122
图表 113：2009-2012年四季度新黄浦盈利能力 123
图表 114：2009-2012年四季度世茂股份主要财务数据  单位：元 124
图表 115：2009-2012年四季度世茂股份盈利能力 124
图表 116：2009-2012年四季度中华企业主要财务数据  单位；元 127
图表 117：2009-2012年四季度中华企业盈利能力 127
图表 118：上海房地产行业生命周期 142
图表 119：房地产行业产业链 143
图表 120：2007-2011年混凝土行业市场规模统计 亿元 143
图表 121：2007-2011年我国商品混凝土产量规模统计 万立方米 144
图表 122：2011-2016年上海房地产市场供给预测 单位：万平米 170
图表 123：房地产产品定位的考虑因素 175
图表 124：公共设施的定位策略 175
图表 125：不同楼层的定位特性 176
图表 126：持有房地产的定位策略 176
图表 127：选择产品时的注意事项 177
图表 128：进行产品定位时的注意事项 178